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Projet de loi ALUR : l’article 25 Mieux informer les
acquéreurs de lots de copropriété I. Article
25 du projet de loi II. dispositions en vigueur relatives à la vente d’un lot Nous reproduisons ci dessous l’article
25 du projet de loi ALUR tel qu’il se présente avant le débat en seconde
lecture devant le Sénat On y trouve une mesure attendue
depuis longtemps : assurer l’information de l’acquéreur au stade de la
convention préparatoire qui est souvent déterminante. Mieux encore l’article
L 721-1 du CCH comporte des dispositions relatives aux annonces publicitaires
concernant la vente d’un lot de copropriété. Nous avons reproduit
à la suite de l’article 25 du projet de loi les dispositions de la loi du 10
juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 concernant les mutations de lot. Mais l’ensemble des mesures
d’information est manifestement excessif. Il va alourdir les opérations de
vente des lots et en augmenter sensiblement les frais. Les avantages ne sont
pas à la mesure des inconvénients. Le renforcement du mesurage Carrez
par la distinction entre la superficie de la partie privative et la surface
habitable, comme aussi l’établissement d’une fiche synthétique de la
copropriété montre une tendance quasiment pathologique à la multiplication
des paperasses inutiles jointe à un laxisme critiquable pour ce qui est de la
carence des syndics dans la tenue des documents en place comme le carnet
d’entretien. L’article L721-2 impose d’annexer à la promesse de
vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du
dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4, des
documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et des documents relatifs à
la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur. Il y
a confusion entre remise imposée de
documents comme le règlement de copropriété et inclusion en annexe de l’acte
notarié. Par ailleurs
il y a cumul inutile avec les dispositions actuelles relatives à l’établissement de l’état daté alors
qu’au contraire le projet de loi omet de valider l’établissement de la note
de renseignements complémentaires délivrée par le syndic au notaire. Faut-il
rappeler que les associations de consommateurs contestent encore la nécessité
pour le syndic de fournir les renseignements demandés motif pris de ce que le
notaire pourrait recueillir lui même les informations !!! Ce qui est
faux pour nombre d’entre elles. Réserve
faite du texte définitif de l’article 25 dans la version promulguée, on
constatera rapidement les effets nocifs de cette réforme. I. Article 25 du projet de loi I. – (Non
modifié) Après l’article 8-1 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
il est inséré un article 8-2 ainsi rédigé : « Art. 8-2. – Le
syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les
données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et
à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la
fiche synthétique de la copropriété chaque année. « Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires. « Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice. « Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation. » I bis. – (Non
modifié) L’article 46 de la même loi est ainsi modifié : 1° Le
premier alinéa est ainsi modifié : a) La première
phrase est complétée par les mots : « ainsi que sa surface
habitable » ; b) À la seconde
phrase, les mots : « de superficie » sont remplacés par les
mots : « de la superficie de la partie privative » ; 2° Le deuxième
alinéa est ainsi rédigé : « La
superficie de la partie privative et la surface habitable sont définies par
décret en Conseil d’État. » ; 3° Le
début du troisième alinéa est ainsi rédigé : « Pour la superficie
de la partie privative, les dispositions du premier alinéa ne sont... (le
reste sans changement). » ; 4° Aux sixième et septième alinéas, après le mot :
« superficie », sont insérés les mots : « de la partie
privative ». Article 46 Nouvelle rédaction avant seconde lecture au Sénat Toute promesse
unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la
vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie
privative de ce lot ou de cette fraction de lot ainsi
que sa surface habitable. La nullité de l’acte peut être invoquée sur
le fondement de l’absence de toute mention de
« La
superficie de la partie privative et la surface habitable sont définies par
décret en Conseil d’État. »
Le bénéficiaire en
cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou
l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration
d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la
réalisation de la vente. La signature de
l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la
superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la
déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la
promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de
cette superficie. Si la superficie de la partie privative est supérieure à celle
exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément
de prix. Si la superficie de la partie privative est inférieure de plus d’un
vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de
l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre
mesure. L’action en
diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à
compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine
de déchéance. II. – Le livre VII du code de la
construction et de l’habitation,
tel qu’il résulte de l’article 23 de la présente loi, est complété par
un titre II ainsi rédigé : « TITRE II « INFORMATION DES ACQUÉREURS « Chapitre unique « Dispositions particulières relatives à la vente d’un immeuble soumis au statut de la copropriété « Art. L. 721-1. – Les
annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble
bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent : « 1° Le
fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ; « 2° Le
nombre de lots ; « 3° Le
montant moyen annuel de la quote-part à la charge du vendeur du budget
prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l’article 14-1
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut
de la copropriété des immeubles bâtis. « Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la même loi et de l’article L. 615-6 du présent code. « Art. L. 721-2. – En cas
de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, ou de cession d’un droit réel
immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à
usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété,
sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte
authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à
l’article L. 271-4, les documents suivants : « 1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : « a) La
fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ; « b) Le
règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes
les modifiant, s’ils ont été publiés ; « c) Les
procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le
copropriétaire vendeur en dispose ; « 2° Les documents relatifs à la situation financière de la
copropriété et du copropriétaire vendeur : « a) Le
montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors
budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux
exercices comptables précédant la vente ; « b) Les
sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des
copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par
l’acquéreur ; « c) L’état
global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis
des fournisseurs ; « d) Lorsque
le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant
cumulé des cotisations au fonds de travaux versées par le copropriétaire
vendeur au titre de son lot. « Par exception,
lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de
l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée **, les documents mentionnés
aux b et c du présent 2° n’ont pas à être
annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique
de vente ; ** JPM-COPRO : un syndicat comportant moins de dix
lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget
prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est
inférieur à 15 000 Euros « 3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ; « 4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la
partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot prévue à
l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée ; « 5° Une notice d’information relative aux droits et obligations des
copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de
copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de
cette notice ; « 6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l’article
L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l’article
L. 731-2. « À
défaut d’annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte
authentique de vente, l’acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui
a remis le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état
descriptif de division. « En
cas de vente publique, les documents mentionnés aux 1° à 4° sont
annexés au cahier des charges. « Art. L. 721-3. – Lorsque
les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l’article L. 721-2
ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l’article L. 271-1,
le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même article, ne court
qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.
Cette communication est réalisée selon les modalités de notification de
l’acte prévues audit article L. 271-1. » III. – (Non
modifié) L’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant
le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le a du 1° de
l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation sont
applicables à compter du : 1° 31 décembre
2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de
200 lots ; 2° 31 décembre
2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de
50 lots ; 3° 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de
copropriétaires. IV. – (Non
modifié) Le I bis du présent article est applicable aux
promesses de vente ou d’achat et aux actes authentiques de vente d’un lot ou
d’une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt trois mois après la
promulgation de la présente loi. II. dispositions en vigueur relatives à la vente d’un lot Article 20 de la loi
du 10 juillet 1965 ·
Modifié
par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81 Lors de la mutation à
titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un
certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre
de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être
donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis
de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert
de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la
réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte
extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après
pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.
Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de
grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce
le montant et les causes de la créance. Les effets de l’opposition sont
limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou
transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de
l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait
opposition. L’opposition
régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à
l’article 19-1. Articles 4 à 6-3 du
décret du 17 mars 1967 Article 4 Tout acte
conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou
d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel,
doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu
préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues
par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété
ainsi que des actes qui l’ont modifié. Il en est de même en
ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont modifié,
lorsqu’ils existent et ont été publiés. Le règlement de
copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés,
même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à
l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes
visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a
adhéré aux obligations qui en résultent. Article 4-1 Créé par Décret
n°97-532 du 23 mai 1997 - La superficie de la
partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46
de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos
et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons,
marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il
n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur
inférieure à 1,80 mètre. Article 4-2 Créé par Décret
n°97-532 du 23 mai 1997 - Les lots ou fractions
de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en
compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1. Article 4-3 Créé par Décret
n°97-532 du 23 mai 1997 - Le jour de la
signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le
notaire, ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet
aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé
ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie
de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu’une
copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque
ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le
certificat. Article 4-4 Créé par Décret
n°2004-479 du 27 mai 2004 - Lorsque le candidat à
l’acquisition d’un lot ou d’une fraction de lot le demande, le propriétaire
cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d’entretien de
l’immeuble ainsi que le diagnostic technique. Article 5 Modifié par Décret
n°2013-205 du 11 mars 2013 - art. 2 Le syndic, avant
l’établissement de l’un des actes mentionnés aux articles 26-6 et 4, adresse
au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle
du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un
état daté comportant trois parties. 1° Dans la première
partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve
de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot
considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre : a) Des provisions
exigibles du budget prévisionnel ; b) Des provisions
exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ; c) Des charges
impayées sur les exercices antérieurs ; d) Des sommes
mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ; e) Des avances
exigibles. Ces indications sont
communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge
pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers
inscrits. 2° Dans la deuxième
partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve
de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être
débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre
: a) Des avances
mentionnées aux articles 26-6 et 45-1 ; b) Des provisions du
budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et
rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article
19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 3° Dans la troisième
partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau
copropriétaire, pour le lot considéré, au titre : a) De la
reconstitution des avances mentionnées aux articles 26-6 et 45-1 et ce d’une
manière même approximative ; b) Des provisions non
encore exigibles du budget prévisionnel ; c) Des provisions non
encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la
troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant,
pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot
considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors
budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des
procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. Article 5-1 Créé par Décret
n°95-162 du 15 février 1995 - art. 2 JORF 17 février 1995 Pour l’application
des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il
n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et
exigibles à la date de la mutation. L’opposition
éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise : 1° Le montant et les
causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés
aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des
deux dernières années échues ; 2° Le montant et les
causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés
aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années
antérieures aux deux dernières années échues ; 3° Le montant et les
causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque
légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2°
ci-dessus ; 4° Le montant et les
causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les
créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. Si le lot fait
l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de
mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné
au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur
ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour
cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique,
l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou
par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte
est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic
par l’autorité qui authentifie la convention. Article 5-2 Modifié par Décret
n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 3 Pour l’application du
1° bis de l’article 2374 du code civil, l’année s’entend de l’exercice
comptable au sens de l’article 5 du décret du 14 mars 2005 relatif aux
comptes du syndicat des copropriétaires. Article 6 Modifié par Décret
n°2013-205 du 11 mars 2013 - art. 3 Tout transfert de
propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces
derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation,
tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit
par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat
qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas,
réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification
comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que
l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du
titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article
23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte également, le cas
échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi. Cette notification
doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de
la loi du 10 juillet 1965 modifiée. Article 6-1 Créé par Décret
n°95-162 du 15 février 1995 - art. 4 Le notaire, ou, selon
le cas, l’une des personnes mentionnées au dernier alinéa de l’article 5-1,
informe les créanciers inscrits de l’opposition formée par le syndic et, sur
leur demande, leur en adresse copie. Article 6-2 Créé par Décret
n°2004-479 du 27 mai 2004 - A l’occasion de la
mutation à titre onéreux d’un lot : 1° Le paiement de la
provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa
de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des
provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à
celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de
l’exigibilité ; 3° Le trop ou moins
perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au
crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de
l’approbation des comptes. Article 6-3 Créé par Décret n°2004-479
du 27 mai 2004 - Toute convention
contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties
à la mutation à titre onéreux. |
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