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Loi ALUR et garantie financière
Voir à la suite la mise à jour du 28 mars
2014 : un nouveau billet de l’ARC Nous relevons sur le site de l’ARC l’abus reproduit ci-dessous +++++++++++++++++++++++++++++++++++ ABUS 3656 Syndics
IMMO : curieux, très curieux Sur le site de ce jeune et certainement très
sympathique syndic, on peut lire : « Chaque
copropriété étant gérée au moyen d’un compte bancaire séparé Monsieur DAMIEN
LAUNAY a été dispensé par la Préfecture du val d’Oise de la garantie financière
nécessaire pour les syndics utilisant encore un seul et même compte ». Ah ! bon ? Parce que Damien Launay
ne peut pas utiliser frauduleusement l’argent déposé sur les comptes séparés
dont il a seul la signature ? De deux choses l’une : soit la Préfecture du Val d’Oise est
tombée sur la tête et a égaré son Code civil (en l‘occurrence la loi
HOGUET) ; soit Syndics
IMMO prend ses désirs pour des réalités. Dans les deux cas, ce serait très grave. Nous enquêtons auprès de la Préfecture… +++++++++++++++++++++++++++++++ Nous avons signalé ce problème dès avant les premières
délibérations de l’Assemblée Nationale. (LRAR à M. le Président de la
Commission des affaires économiques). Les
textes applicables sont les suivants
L’article 3 2° de la loi
du 2 janvier 1970 (Hoguet) impose au syndic professionnel de
« justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et
spécialement affectée à ce dernier » (version en vigueur). L’art. 29 du décret du
20 juillet 1972 (Hoguet) dispose que « le montant de la
garantie financière fixé par la convention [avec le garant ndlr] ne peut être
inférieur au montant maximal des sommes dont le titulaire de la carte
professionnelle demeure redevable à tout
moment sur les versements et remises qui lui ont été faits à l’occasion des
opérations mentionnées par l’art. 1er de la loi susvisée du 2
janvier 1970 » Il est parfaitement exact que juridiquement ces textes ne
peuvent s’appliquer lorsque le syndic ne détient plus les fonds. Il n’a rien
à rembourser et il n’est redevable de rien. De même il est impossible de
calculer le montant éventuel d’une garantie financière. L’ARC fait valoir : « Ah ! bon ? Parce que Damien Launay ne peut pas utiliser frauduleusement l’argent déposé sur les comptes séparés dont il a seul la signature ? » C’est une observation pratique mais ce n’est pas un argument juridique. Les parlementaires n’ont pas vu cette question malgré l’avertissement qui leur a été adressé. Ceci étant, il peut être intéressant d’en savoir un peut plus sur l’affaire évoquée. Si vraiment le Préfet a pris cette position, c’est qu’il a reçu des instructions en ce sens. J’en serais le premier étonné. Pour plus d’information notre article dans JPM-COPRO Mise à jour du 28 mars 2014 On trouve sur le site de l’ARC un nouveau billet concernant cette affaire. Nous le reproduisons ci-dessous : +++++++++++++++++++++++++++++++++= Nous faisons suite à notre article de la semaine dernière
intitulé : « ABUS 3656 : Syndic
…. : curieux, très curieux ». Le syndic concerné nous a écrit : « Comment pouvez-vous dire cela ?
Vous ne connaissez donc pas l’article 3 de la loi HOGUET ? ».
Si nous connaissons parfaitement cet article : « Loi
n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce
Article 3 (…)
Cette
carte ne peut être délivrée qu'aux personnes physiques qui satisfont aux
conditions suivantes :
1° (…)
2°
Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds,
effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, à l'exception
toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds,
effet ou valeur, dans des conditions fixées par décret en Conseil
d'État »
Mais, comme nous l’avons aussi répondu à ce syndic, nous
connaissons aussi
le décret d’application. Voici donc ce que nous lui avons écrit : « Sur le fond du problème, nous ne
pouvons évidemment pas être d’accord ni avec vous ni avec la Préfecture, ceci dans l’intérêt des
copropriétaires. En effet, le point 6° de l’article 3 du décret
visé, mais non cité par vous, est très explicite : « 6° (…) la déclaration sur l'honneur qu'il n'est
reçu ni détenu, directement ou indirectement, par le demandeur, à l'occasion de tout ou partie des
activités pour lesquelles la carte est demandée, d'autres fonds, effets ou
valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa
commission ». Or il est évident - ayant la signature des
comptes séparés des syndicats de copropriétaires gérés par vous et pouvant
donc « détourner » des fonds - que vous détenez indirectement d’autres fonds que ceux concernant votre
rémunération ». Conclusion : Allons-nous laisser les syndics et les préfectures décider seuls si le fait
d’avoir des comptes séparés est suffisant pour garantir les copropriétaires
de détournement de fonds ? Non, nous n’allons pas le faire et allons - alerter le
ministère de la Justice sur ce problème et - pour la sécurité des
copropriétaires et des syndics honnêtes - demander aux préfectures de prendre
réellement la mesure de l’article 3 du décret précité. Affaire à suivre. ++++++++++++++++++++++++++ Nous admettons bien volontiers l’existence d’un problème pratique en raison du silence de la loi ALUR. Mais les textes sont ce qu’ils sont, même lorsqu’ils conduisent à des impasses. L’ARC écrit : « Or il est évident - ayant la signature des comptes séparés des syndicats de copropriétaires gérés par vous et pouvant donc « détourner » des fonds - que vous détenez indirectement d’autres fonds que ceux concernant votre rémunération » Il est vrai que le syndic manie les fonds. Il est vrai aussi qu’il peut établir un chèque à l’ordre d’un complice. Il est encore vrai qu’il ne détient pas les fonds. Il était donc nécessaire d’inclure une disposition modificative dans la loi ALUR et que cela reste nécessaire aujourd’hui. Pour la même raison, le 6° de l’article 3 du décret n’est d’aucun secours, alors surtout qu’il concerne les agents immobiliers et non pas les syndics de copropriété. L’élément nouveau fourni par l’article de l’ARC et
qu’apparemment la Préfecture a bien donné une carte professionnelle sans
fourniture d’une attestation de garantie par le professionnel. Ce qui prouve le bien fondé de nos observations et la
nécessité d’une modification législative. Avec l’ARC nous disons : Affaire à suivre. Nouveau billet de l’ARC 28
mars 2014 +++++++++++++++++++++++++++++ Nous faisons suite à notre article de la semaine dernière
intitulé : « ABUS 3656 :
Syndic …. : curieux, très curieux ». Le syndic concerné nous a écrit : « Comment pouvez-vous dire cela ?
Vous ne connaissez donc pas l’article 3 de la loi HOGUET ? ».
Si nous connaissons parfaitement cet article : « Loi
n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce
Article 3 (…)
Cette carte ne peut être
délivrée qu'aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes :
1° (…)
2° Justifier d'une garantie
financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés
et spécialement affectée à ce dernier, à l'exception toutefois des personnes
déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, dans des
conditions fixées par décret en Conseil d'État » Mais, comme nous l’avons aussi répondu à ce syndic, nous
connaissons aussi
le décret d’application. Voici donc ce que nous lui avons écrit : « Sur
le fond du problème, nous ne pouvons évidemment pas être d’accord ni
avec vous ni
avec la Préfecture, ceci dans l’intérêt des copropriétaires.
En
effet, le point 6° de l’article 3 du décret visé, mais non cité par vous, est
très explicite : « 6°
(…) la déclaration sur l'honneur qu'il n'est reçu ni détenu, directement
ou indirectement,
par le demandeur, à l'occasion de tout ou partie des activités pour
lesquelles la carte est demandée, d'autres fonds, effets ou valeurs que ceux
représentatifs de sa rémunération ou de sa commission ».
++++++++++++++++++++++++++++++++ Observations de JPM Le traitement de la controverse exige de rappeler les
modifications apportées au régime Hoguet
par la loi n° 2010-853 du 23 juillet 2010 et le décret n° 2010 1707 du
30 décembre 2010 : La loi 2010-853 du
23/07/2010 art. 38 modifie ainsi l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 Article 3 de la loi du 2 janvier
1972 : « Les activités visées à l’art. 1er
ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales
titulaires d’une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant
celles des opérations qu’elles peuvent accomplir. « Cette carte ne peut être
délivrée qu’aux personnes qui satisfont aux conditions suivantes : 1° […] 2° Justifier d’une garantie financière
permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement
affectée à ce dernier à l’exception toutefois des
personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur
dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État » La modification est limitée à la
partie en caractères rouges Le décret 2010 1707 du 30/12/2010 modifie comme suit
l’article 3 du décret du 20 juillet 1972 La demande est accompagnée […] « 2° De l’attestation de garantie financière suffisante délivrée dans les conditions prévues à l’article 37, sous réserve des dispositions du 6° du présent article ; » ; […] « 6° Le cas échéant, de la déclaration sur l’honneur qu’il n’est reçu ni détenu, directement ou indirectement, par le demandeur, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission ; dans ce cas, le demandeur ne produit, au titre des activités concernées par la déclaration sur l’honneur, l’attestation de garantie financière mentionnée au 2° que lorsqu’il a choisi d’en souscrire une. » Le texte ancien de l’article 3 6° du décret du 20 juillet 1972 était : « 6° Le cas échéant, lorsque la demande tend à la
délivrance d’une carte portant la mention « Transactions sur immeubles et
fonds de commerce » ou « Marchand de liste », de la
déclaration sur l’honneur qu’il n’est reçu aucun fonds, effet ou valeur à
l’occasion des opérations mentionnées aux 1° à 5°, 7° et 8° de l’article 1er
de la loi du 2 janvier 1970 susvisée » On constate que l’article 3 6° ancien du décret réservait
à ceux exerçant les activités de « Transactions sur immeubles et fonds
de commerce » ou « Marchand de liste », la possibilité
d’éviter l’assujettissement à la souscription d’une garantie financière. Or on ne trouve une telle restriction ni dans l’article 3
nouveau de la loi ni dans l’article 3
6° nouveau du décret. Ce dispositif serait donc ouvert aux syndics n’utilisant
que des comptes bancaires séparés. |
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